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網絡智庫:金九銀十難再現 太原樓市處于橫盤期

來源:黃河新聞網 2019年10月21日 09:46

  智庫話題:

  根據媒體報道的消息顯示,樓市下行的趨勢已然成了行業共識,本想趁著“金九”回籠一筆資金的各大房企,盡管采取了降價促銷手段,但效果卻是微乎其微,樓市中傳統的黃金九月今年似乎無金可言。

  今年二季度以來,房地產融資進一步收緊,各種調控政策的出臺,使得各房企融資成本以及現金流壓力進一步提升,在此背景下,全國土地市場整體呈現降溫的態勢。持續低迷的市場環境,宣告了今年樓市的“金九”不再出現,而“銀十”或也將難以出色。

  9月份的太原樓市助推加碼,眾多樓盤紛紛開盤入市,迎來了一波小高峰,共開盤加推12次,其中7項目為首次面市。9月太原樓市開盤加推次數與8月持平%,較去年同期下降7.69%。

  智庫專家:

  房地產業內專家軒仔

  太原,一向是全省房地產市場的主戰場、風向標。2019年太原樓市的表現均不如往年,供應面積放緩,成交面積下滑,部分房地產商重拾促銷措施,政府出臺政策保障剛需,樓市天平正逐漸向購房者傾斜。

  政策“以穩為主”市場供求雙降

  上半年以來,房地產政策“以穩為主”。中央明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2019年上半年太原出臺政策主要圍繞人才、人口落戶、產業轉型升級發展等方面。房地產市場處于橫盤期,供求量降,價格結構性漲幅均衡。

  在趨穩的樓市調控政策之下,2019年上半年太原商品房市場供應面積同比下降30%左右,成交面積和金額同比下降20%—30%,供貨不足影響成交,市場整體客戶轉化率相對去年偏低,首置項目客戶轉化率為16%,剛性需求釋放,80—100平米產品供求明顯增加,占比增加7.26%;140平米以上產品去化率同比下降,160-180平米供應占比下降5.17%,去化率低。

  城市繼續擴容多板塊樓面價漲土地價值提升

  地價作為房地產最重要的成本構成要素,被普遍認為是房價上漲的“罪魁禍首”。在上半年太原樓市供求雙降的局面下,地價卻逆市而上,表現搶眼。

  2016年俗稱太原“地王年”,但2019年上半年拍賣土地成交樓面價于溢價率遠高于2016年,達到歷年來最高。2019年上半年太原平均樓面地價2745元/平米,同比上漲24%;溢價率15%,同比上漲107%。此外,受太原城市擴容,多數板塊樓面價同比上漲,土地價值提升。從板塊樓面價上漲分布及土地成交量來看,河西開發熱度高于河東,或將成為未來1-2年內的熱點區域。

  各板塊樓面地價

  

  

  2019年上半年太原土地供求主力均為城改用地。在2018年底城改叫停,已簽約城改用地于2019年上半年集中釋放與確權,2019年上半年供應建筑面積963萬平方米,同比上漲2.9倍,成交建筑面積987萬平方米,同比上漲3.4倍,其中供應建面城改用地占比約84%,成交建面城改用地占比約76%。城改用地的集中確權,將加快項目入市節奏,為二級市場提供充足的供應動力。

  房價增速放緩梯度劃分明顯下半年萬柏林成主力供應區

  2018年下半年至2019年上半年,太原樓市進入橫盤期,各類型市場均價增速放緩。其中,住宅市場均價穩定,達到10000—12000元/平方米,公寓價格小幅上漲。各區板塊房價梯度劃分明顯,具體表現為:

  東中環以東、西北環線板塊價格在10000—12000元/平方米之間,多為首置首改聚集地;

  成交均價在15000元/平方米左右多分布在南中環、長風西街、龍城大街、長風中心板塊及城郊森林南北板塊;

  萬元以下的板塊多分布在城市最南、最北邊,開發程度較低的區域。

  2019年上半年共有10個新項目開盤,下發預售量為488萬平方米。下半年太原待入市項目約27個,預計供應面積286萬平方米,其中剛需類項目預計推貨量158萬平方米,中高端102萬平方米,高端25萬平方米。根據限購后一年市場情況來看,預計下半年首置首改市場表現向好,中高端及高端市場轉化率、開盤去化率降低。另從區域潛在供應量來看,萬柏林區待入市體量最多,已拿地未推量占30%,將是下半年主力供應區。

  太原房地產市場仍處于限購橫盤期,從市場看,2019年下半年房地產市場供應端貨量充足,或將刺激需求量增加,剛需類產品將是市場成交主力。

(責編:楊斌)
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